Die aktuell gültigen Hebesätze betragen in Coswig

• Grundsteuer A: 310 v.H.
• Grundsteuer B: 415 v.H.

Grundsteuer – wie geht es für die Coswiger Grundstücksbesitzer weiter?

Bereits im Amtsblatt Nr. 2/2024 vom 17.02.2024 haben wir über den aktuellen Stand der Umsetzung der Grundsteuerreform in Coswig informiert.

Insgesamt hat die Stadt bisher mehr als 22.000 Datensätze eingelesen. Gut 1.000 Datensätze konnten nicht unmittelbar verarbeitet werden, da es hierbei Fehlermeldungen gab. Diese gibt es beispielsweise, wenn ein anderer als der bisher hinterlegte Eigentümer die Steuererklärung abgegeben hat, die Zuordnung des Grundstückes zur Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) oder Grundsteuer B (bebaute Grundstücke) nicht passt oder auch die Flurstücksnummer falsch ist. Diese fehlerhaften Datensätze müssen nun in Abstimmung mit dem Finanzamt noch bereinigt werden. Darüber hinaus fehlen noch zahlreiche Datensätze für die Grundsteuer A. Für die Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft mussten die Steuererklärungen erst zu einem späteren Zeitpunkt abgegeben werden und wurden auch vom Finanzamt erst später bearbeitet. Diese Datensätze müssen im weiteren Verlauf des Jahres ebenfalls noch eingelesen werden.

Ab 2. Mai 2024 wird der Freistaat Sachsen eine Portallösung (Portal Hebesatzprognose für die Grundsteuer 2025) für alle Interessierten freischalten und medial begleiten. Über dieses Portal wird für jede Gemeinde in Sachsen eine individuelle Bandbreite für den aufkommensneutralen Hebesatz in der Grundsteuer B veröffentlicht. Für die Grundsteuer A kann die Bandbreite für den voraussichtlichen Hebesatz noch nicht veröffentlicht werden, da dafür noch nicht genügend Datensätze vorliegen.

Über das Portal wird damit auch eine Bandbreite für den Hebesatz der Grundsteuer B ab 2025 in der Stadt Coswig abrufbar sein. Der Freistaat Sachsen hat diesen Hebesatz auf Basis der eingereichten Steuererklärungen und einer Modellrechnung ermittelt. Da die Steuermessbeträge durchaus noch Fehler enthalten können oder auch noch Datensätze fehlen, ist es derzeit nicht möglich, den Hebesatz bereits endgültig zu ermitteln. Die Portallösung gibt daher lediglich eine Bandbreite vor, in welcher sich der Hebesatz auf Grundlage der Berechnungen des Freistaates bewegen wird.

Für die Stadt Coswig ist dem Portal eine Bandbreite von 300 bis 330 v.H. für die Grundsteuer B zu entnehmen. Diese Bandbreite deckt sich mit unseren Berechnungen.

Der genannte Hebesatz ist mit dem Grundsteuermessbetrag zu multiplizieren. Der Betrag ergibt sich aus dem Messbescheid, den alle Grundstückseigentümer vom Finanzamt erhalten haben.

Der endgültige Hebesatz für die Grundsteuer A und B wird im vierten Quartal 2024 durch den Stadtrat der Stadt Coswig in der Hebesatzsatzung festgelegt. Durch die noch aufzuklärenden Fehler in den Datensätzen und das fortlaufende Einlesen neuer Datensätze können sich die Bandbreiten noch ändern. Die vom Freistaat über das Portal veröffentlichten Hebesätze sind daher nicht verbindlich, sie sollen aber eine Orientierung für die mögliche Entwicklung der Hebesätze geben.

Jeder Steuerpflichtige kann anhand der veröffentlichten Hebesätze zumindest ablesen, ob es für ihn tendenziell zu einem Anstieg oder einer Reduzierung der Belastung aus der Grundsteuer kommt.

Auch bei einer Aufkommensneutralität kann es individuell zu einem Anstieg der Grundsteuer kommen. Der Begriff wird häufig missverstanden. Er bedeutet nur, dass die Gemeinde nach Umsetzung der Reform ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten wird – also im Jahr 2025 ähnlich viele Einzahlungen aus der Grundsteuer generiert wie in den Vorjahren, d.h. in den Jahren vor der Reform. Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht, dass die individuelle Grundsteuer gleichbleibt. Der Grundsteuerwert für einzelne Grundstücke kann nach der Neubewertung deutlich gestiegen sein. Wesentliche Faktoren für den Grundsteuerwert sind der Gebäudewert, das Alter der Gebäude und der Bodenrichtwert für das Grundstück. Bei älteren Gebäuden kann der Bodenrichtwert eine größere Bedeutung für den Grundsteuerwert haben, während er bei neueren Gebäuden oder grundhaft sanierten Gebäuden kaum eine Rolle spielt. Besonderheiten bei der Bewertung gibt es daneben für gewerbliche genutzte Grundstücke. Deshalb können die Ergebnisse der Bewertung und damit die künftige Belastung aus der Grundsteuer für jeden Eigentümer stark voneinander abweichen.

Friederike Trommer
Bürgermeisterin/Kämmerin

Grundsteuer – wie geht es für die Coswiger Grundstücksbesitzer weiter?

Aktuell ist in den Tageszeitungen viel über Probleme bei der Umsetzung der Grundsteuerreform zu lesen. Unabhängig von ungeklärten Fällen und anhängigen Einsprüchen bereitet die Stadtverwaltung die Einführung der neuen Grundsteuer vor, denn am 15. Februar 2025 wird erstmals eine Grundsteuerrate nach dem neuen System fällig. Daher müssen in der Software alle neuen Datensätze erfasst werden, um daraus dann rechtssichere Grundsteuerbescheide zu erstellen.

Was sind die nächsten Schritte?

Aktuell werden die via Elster übermittelten Datensätze der Finanzverwaltung in die Software der Stadtverwaltung eingelesen und mit den Bestandsdaten überprüft. Da die neuen Daten bei der Finanzverwaltung völlig autark von den Bestandsdaten erfasst wurden, passiert es häufiger, dass die Stadtverwaltung falsche Angaben zu Eigentümern, Lagebezeichnungen oder Aktenzeichen aufklären muss. Im Ergebnis müssen alle Bestandsdaten einem Datensatz im neuen System zugeordnet werden können. Für die Stadt bedeutet dies, mehr als 10.000 Datensätze zu überprüfen. Diese Vorarbeiten sollen bis zum Ende des ersten Halbjahres 2024 weitgehend abgeschlossen sein. Da noch nicht alle neuen Steuermessbescheide vorliegen, wird das Einlesen der Daten noch bis Ende des Jahres 2024 andauern. Und auch danach müssen regelmäßig neue Daten eingelesen werden, wie etwa wenn sich Eigentümer von Grundstücken ändern oder ein Grundstück bebaut wird.

Wenn die neuen Daten erfasst sind, kann die Stadt eine erste Prognose abgeben, wie hoch der Hebesatz für die Grundsteuer im Jahr 2025 sein dürfte. Der Bundesgesetzgeber hat vorgegeben, die Systemumstellung auf die neue Grundsteuer aufkommensneutral zu gestalten. Auch der Stadtrat der Stadt Coswig hat sich mit Beschluss vom 6. Dezember 2023 dazu bekannt. Deshalb wird der neue Hebesatz auch in einem transparenten Verfahren ermittelt, und die Grundstückseigentümer werden darüber informiert. Daneben plant der Freistaat die Veröffentlichung von gemeindescharfen Hebesätzen im zweiten Quartal 2024. Allerdings sind diese veröffentlichten Hebesätze mit Vorsicht zu betrachten. Fehler, die die Stadt beim Einlesen der Daten erkennt und die sich durchaus auf den Messbetrag auswirken können, werden erst nach und nach an die Finanzverwaltung zurückgespielt und dort bearbeitet. Damit basiert die Veröffentlichung des Freistaates ausschließlich auf den Angaben der Steuererklärungen, die durchaus noch fehlerhaft sein können. Belastbar wird daher nur die Ermittlung durch die Stadt sein.

Aufkommensneutralität bedeutet dabei nicht, dass der einzelne Steuerpflichtige ab 1. Januar 2025 genauso viel Grundsteuer bezahlt wie bisher. Vielmehr heißt es: die Stadt wird absolut keine höheren Erträge aus der Grundsteuer erzielen als bisher. Dazu ein Rechenbeispiel für die Grundsteuer B.

Das Beispiel soll lediglich das Herangehen verdeutlichen. Die Angaben für das Jahr 2025 sind reine Annahmen.

Wie oben beschrieben, ist die Stadt aktuell dabei, die Summe der Steuermessbeträge ab 2025 im System zu erfassen. Ist dieser Prozess vollständig abgeschlossen, kann der Hebesatz für die Grundsteuer im Jahr 2025 final ermittelt und festgelegt werden.

Dazu wird der Stadtrat im Herbst 2024 eine Hebesatzung erlassen. Diese schreibt dann den neuen Hebesatz fest. Erst danach können die Auswirkungen der Grundsteuerreform grundstücksscharf, d. h. für jeden einzelnen Eigentümer beurteilt werden.

Auf Basis der Hebesatzsatzung für 2025 werden um den Jahreswechsel 2024/2025 neue Grundsteuerbescheide erstellt und versendet. Alle bisherigen Bescheide verlieren am 31. Dezember 2024 ihre Gültigkeit. Wichtig ist, dass die Grundsteuerbescheide auch erlassen werden und die Zahlungspflicht für die Grundsteuer besteht, wenn der Grundstückeigentümer Einspruch gegen seinen Messbescheid erhoben haben sollte. Die Stadt ist an die Messbescheide, welche die Finanzverwaltung erlassen hat, gebunden. Auch bei offensichtlichen Unstimmigkeiten darf die Stadt keine Änderungen daran vornehmen. Die Grundstückeigentümer müssen sich bei allen Fehlern oder Unklarheiten im Messbescheid immer an die Finanzverwaltung wenden. Die Mitarbeiter der Stadtverwaltung dürfen keine steuerliche Beratung durchführen. Sie helfen aber bei Fragen zum Verfahren gern weiter.

Friederike Trommer
Bürgermeisterin/Kämmerin

• Hier finden Sie eine allgemeine Information des Sächsischen Staatsministeriums der Finanzen über die Grundsteuerreform.
• Der Freistaat Sachsen hat die Internetseite Grundsteuer - Finanzämter - sachsen.de freigeschaltet, auf der eine Vielzahl von Informationen zu finden ist, z.B. zur Feststellungserklärung, zuständiges Finanzamt oder Flurstücksinformationen im Grundsteuerportal.
• Alle Kontaktinfos hier: Bewertung (Haus- und Grundbesitz, Betriebsvermögen, Bedarfsbewertung) - Finanzämter - sachsen.de
• Ein Erklärvideo der Finanzverwaltung zur Nutzung von „Mein Elster“ finden Sie hier.
• Bei konkreten Fragen zur Bewertung Ihres Grundstücks setzen Sie sich bitte direkt mit dem Finanzamt Meißen (für Coswig: Tel. 03521/718-2227) in Verbindung.

Gemeinsam mit den Finanzverwaltungen der Länder und des Bundes und dem Deutschen Städtetag hat der DStGB ein Video über die Grundsteuerreform veröffentlicht. In diesem wird auf die Bedeutung der Grundsteuer für die Städte und Gemeinden hingewiesen und weshalb die Reform notwendig war.